奶茶店商家分析常见选址的优劣

现在的年轻人餐后可以不吃甜品，看 *** 可以不吃爆米花，逛街可以不买衣服，但是，不可以没有奶茶。蜜可兰淇奶茶店加盟商家认为， *** 量较大的商圈对奶茶店来说兼具优劣，接下来她就为大家分析常见选址的优劣。

1、商业步行街商圈

优点： 奶茶店选址在商业步行街商圈，一般生意都比较火爆，因为这里 *** 量多，消费 *** 高，特别是年轻人。只要 *** 茶店有足够的吸引力，奶茶口味纯正，指不定就把那些吃客给引过来。

劣势：在商业步行街商圈选址主要的问题就是门面租金较其他商圈高一些，没有一定的资源，想在这里找个好的门面还是有一定难处的。

2、校园商圈

优点：学校附近的门面租金相对来说还是比较低的。另外奶茶是一种快速消费饮品，特别是夏天的时候，炎热的夏天常常会影响人的口味，这时买一杯鲜活的奶茶既可以消暑解渴，又解决了肚子的问题。

劣势： 奶茶店选址选择在校园商圈，平时都是旺季，一旦 *** 放长假，特别是寒暑假，生意相对 *** 在校期间来说很受影响，一定要注意。

奶茶店加盟商家强调，目标消费群体不同，店铺选址也应不同。应该明确你的店想吸引哪一类人群，再选好门店。

创业开店如何选址？影响营业额的10个要素分析

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该怎么做才能让一家店生意兴隆？有的人会回答：商品项目。想买的东西都有，而且陈列在容易发现的地方，销售应该就会增加。另一派意见则是，店员的态度和装潢。店让人感觉舒服，顾客就会一再光临。

不过，《找好店面的本事》作者榎本笃史指出，商品应有尽有、店让人感觉舒服，这些都不是影响销售的关键因素。「地点」没选好，营业额很难好。

为了协助客户找到好店址，他结合美国经济学家大卫．哈夫（D *** id Huff）提出的「哈夫模型」（卖场面积愈大，顾客离卖场的距离愈小，营业额愈好），以及创业20年来对各种连锁店开店地点的调查，整理出影响营业额的10个要素，并将其命名为「营业额要素分析」。

地点因素

榎本将「地点因素」定义为，在狭窄的范围中，影响营业额的要素，像是店铺所在的土地或建筑物，共有5种：

1.顾客诱导设施：是不是人群集散地？

在大城市，更具 *** *** 的顾客诱导设施，就是各式各样的人都会利用的车站。如果上下车的乘客数都在一定以上的车站，虽然会因为店铺业务的种类或型态而有所差异，但一般来说，愈靠近车站愈能预期有高营业额。

另一方面，在郊区的话，可以选择大型十字路口、干线道路或高速公路的交流道或休息站；在购物中心则是主要的出入口或停车场出入口、手扶梯、电梯等。

2.辨识 *** ：店铺容易被看见吗？

辨识 *** 可以分为「能见度」和「知名度」两项。能见度是用来评断「看得到」和「看不到」的项目。举例来说，店开在大楼的二楼或地下室，路过的人就不会看到。要提高能见度，就要有正面的招牌、橱窗展示、垂挂的布幕……等。

知名度则是评断「知道」或「不知道」的项目。打个比方，在每个社区里都有一些家喻户晓的老店或品牌，让人下意识会选择。如果你的店刚开，就要广做宣传，做到众所周知。

3.动线：道路是否是顾客常在走的？

连结两个「顾客诱导设施」的道路，就是「动线」。比如，车站以及办公大楼都是顾客诱导设施，从车站走到办公大楼的道路，就是动线。

榎本提醒，相较于顾客诱导设施，「动线」不一定一眼可见，需要仔细观察。同时，动线容易改变，尤其是同时存在3个以上顾客诱导设施的区域，动线会变复杂，这会让顾客每天的行进路线改变，进而影响到经过店门前的人数。

4.建筑物构造：店内是否宽敞、座位是否足够？

举凡店铺位置、面积、座位数，甚至是停车场的停车位数、入口数等，都包含在「建筑物构造」中。

一般来说，店的规模愈大，营业额愈高。但如果店铺位于郊外，就一定要有停车场，毕竟不方便也会影响来店意愿。同时，可停的车位数量，会 *** 来店的人数，所以可停车位变多，也能提高营业额。最后，入口是否面对主要道路，也会影响顾客数。

5.亲近 *** ：客人进门方便吗？

店铺容易进入，就称为「亲近 *** 」，又分物理和心理两种。

物理上的亲近 *** ，像是店铺前的人行道是否宽广。因为在狭窄的人行道上，走路速度会变快，很容易直接路过店门口。同理，人行道上如果放满脚踏车，客户不想挤进店门，也会损害亲近 *** 。

另一方面，店面位于地下室或二楼以上，上下楼梯很麻烦，或无法直接看见店里的样子，带来的不安全感则会使顾客敬而远之，这是缺乏心理上亲近 *** 的例子。

商圈因素

方圆数公里，甚至数十公里的范围内与营业额相关的叫做「商圈因素」，又可分为5点：

6.市场规模：是否有充足的人口？

调查店铺预定地的半径几公尺内有多少人居住、他们的消费水准，几乎是开店前必做的功课。如果在开店前就知道，店铺周边有哪些人居住，或是有许多人在这边上班，光是这些就有可能预测营业额。

7.商圈 *** 质：是否存在目标群体？

假设要开年轻女 *** 取向的咖啡店，就不能只考虑周边的人口，还必须思考这些人口中，有多少年轻女 *** ？所以开店前，必须评估「商圈 *** 质」，像是不同业务形态（哪种类型的店多），或是群体的属 *** （像是 *** 别、年龄、职业、家庭人数、收入等），才能找出符合自己目标群体的商圈。

8.重点规模：店门口有没有人经过？

店门口有多少人、车往来，称为「重点规模」。如果店址位于市中心，就要考虑通过的人数，也就是「通行量」；如果位于郊区干线道路，就与通过的汽车数量有关，称之为「交通量」。

9.自家竞争：是否存在同品牌竞争者？

一般店主都会意识到竞争者的存在。但榎本发现，许多连锁店面的老板常忽视，同个连锁品牌其他分店的竞争 *** ，而这是影响自 *** 司营业额最多的。

一般连锁企业，喜欢集中开店，指在一定的区域内，到处都用自家的店填满，一口气夺取整个区域的市场份额。这么做不只可以提高物流的效率，还可以在地区中提高店的辨识 *** ，提升整体连锁店的品牌力。

也是因为集中开店确实存在优点，所以想开拓新的连锁门店，必须斟酌是利益多，还是「自家竞争」伤及的营业额痛。特别是以加盟店方式展开的企业，必须针对这个问题，留意经营各家店的店长。

10.其他公司竞争：是否存在不同品牌竞争者？

只要店铺周边存在竞争者，营业额势必会受到影响，此时唯有从「商品」「 *** 」和「功能」三点评估竞争者的强弱。而榎本提醒，近来的业种或型态的藩篱降低，意想不到的竞争者很多，像是便利商店卖咖啡、珍珠奶茶、甜甜圈等，所以设店时可以先自问：如果便利商店也会卖类似于自家的产品，一定范围内的竞争者是否会太多？

最后，榎本提醒，「营业额要素」的每个要素，对营业额带来多少程度的影响，每一家店跟每一家连锁店皆不相同。举例来说，对餐饮业而言，「建筑物构造」就非常重要；对服装精品店而言，「商圈 *** 质」可能胜过一切。

想开店的店主，必须从这十项因素往下细分思索，像「建筑物构造」又分店铺座位数、停车场位数、商店入口数等等，藉由实际观察、比较备选位址的周边情况，逐步列出所有相关因素，最后集中挑选具「重大影响」的因素，最后筛选出能带来更大营收的店址。

参考资料：《找好店面的本事》作者：榎本笃史

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从选址上分析：开店，失败是常事，成功靠运气

对于很多初次开店的创业者，最让他们重视的莫过于店铺选址了。

尽管创业者在店铺选址上非常谨慎小心，但往往选址还是出现问题。

很多创业者对于初次开店都有一个看法，觉得之一次开店，失败是必然的，成功了是运气好。这句话也得到了很多开店老板的认同。

为什么会有这种说法呢？我总结一些开店的案例，从选址的层面分析一下为什么会出现这句话的原因。

追求完美

我曾经接触过很多开店老板，听他们分享自己的创业历程，往往都有一个共同点，在选址这个方面，追求完美，严格筛选。

为什么这么说呢？大多数初次开店的创业者，哪怕没有丰富的开店经验，但也懂得选址的重要 *** ，所以对于店铺的选址他们是严格的。

但这种严格有时候并不是一件好事，太过严格的选店标准容易让人失去很多机会，而且没有十全十美的店铺，过高的追求完美就会发现，找不到理想中的店铺。

小李就是一个开店的理想主义者，因为不想上班，就想着自主创业。说服家里之后，就辞去工作，计划找店做生意。

因为在执行开店计划前，小李也做了一番准备，仔细的学习了关于开店的相关知识，选址更是重中之重。

知道的多，对于店铺的要求也就越多，这本来是一件好事，但小李的要求却有些过高了，重点还有些不分主次。大多数人在选址时，会选择一些有亮点的店铺，只要一个店某些方面足够好，满足项目的需求，其他方面差就差了点，不影响生意就成。

但小李却并不这么认为，总觉得存在 *** 可能会导致开店失败，结果从辞职开始，整整大半年也没找到店铺。找店时间长点，其实并没啥，如果小李一直这样坚持，还真说不准能找到理想中的铺子。

但事实却并不是这样，因为没有收入，长时间找店开销还挺大，开店的资金都花去了一部分，而且家人都在询问，店怎么还没有开起来，是不是没上心？

最后小李心态都有些崩溃了，面对着家人的问责和资金的压力，干脆破罐子破摔，随便选了一个店铺，结果发现不合适。选址半年，开店两个月，之一次创业草草结束。

这也是为什么说在选址时，太过严格的要求并不是好事。找一个完美的店当然是好事，但完美的店铺并不好找，甚至并没有完美的店铺。

而找店长时间没有结果，往往会对找店者的心态产生影响。古话说：一鼓作气，再而衰，三而竭。找店的初期是精力更好的时候，头脑也是最清醒的时候，这时候选址，出错的几率很低。

但如果长时间不确定，心中的那股气就会泄掉，失去找店的心劲，这可能会出现两种结果。

一是继续拖着，然后找店的动力越来越低，直至不找了，回去上班。

二就是小李这样，因为长时间的没有结果，小李难免焦虑，这时候就会对事物的判断出现一些误差，容易忽视一些东西，然后导致找店失败。

找店时间太长不太好，找店时间太短同样也会存在隐患。

太过鲁莽的找店

这也是很多找店者容易出现的问题，因为太过着急开店，在选址上太过鲁莽，往往感觉店铺还可以，然后就把店铺给租了，完全失去了找店所需要的谨慎。

看到一个店铺，他们也会观察店铺的情况，但观察的速度有点快。通常大致看一下店铺周边的情况，店铺内的布局，感觉周边的客流挺多，就觉得店铺不错，然后就把店铺给定了。

甚至有些找店老板基本上之一天看看店铺，第二天谈谈 *** ，第三天就把钱给交了。如果碰到一些厉害的房东，第二天就有可能把钱给交了。

其实，这类找店的老板并不是不知道找店的重要 *** ，以及找店所必须要做的调查，但还是把店给草率的订了，主要的原因是因为懒，也可以说是侥幸心理。

总是觉得周边的 *** 这么大，应该没啥问题，但往往事与愿违，店铺开张之后， *** 不是变少，就是发现 *** 虽多，但并不是自己的顾客。

所以说，选择一家店铺，长时间的蹲点计数，数据分析非常有必要做，虽然这个 *** 又苦又累，但真的管用，不能图个方便，就把这件事给省了。

太过鲁莽的找店，想要找到合适的店铺，那真的完全看脸了，但很多人的运气并不好。这也是很多人为什么说头一次开店，失败是正常的，成功是运气。

对自己的过度自信

这个和对行业不了解有关。因为没有真正的开过店，对于店铺认知都是从消费者的角度了解的，虽然从消费者的角度分析哪些店铺容易受顾客欢迎很准确，但却不能分析出哪些店铺更能赚钱。

虽然很多老板尽可能的希望自己的店铺能吸引顾客，但最基本的目的还是想提高利润，或者说，对自己或对店铺太过自信，总觉得自己的营业额能够支撑店铺的高额租金。

但往往事与愿违，店铺开张之后，利润完全不能够支持成本，导致开店失败。

而想要避免这个情况，就需要找店者在找一些租金较高的店铺时，分析一下店铺的利润空间，有没有可能盈利。

就比如以前有这样一个小吃店，为了追求 *** 量忽视了租金，结果店铺开业之后发现，利润并不能支撑租金，而后店铺计算了一下，发现哪怕店铺火力全开，一天营业时间全部做产品，卖完之后获得的利润除去房租、人工后也没剩多少。

除非涨价提升利润，但现在没涨价都不能保证全天火爆，更不敢想象涨价之后的客流量了。果然，小吃店最后还是选择 *** 。

还有一个与之相反的情况，为了追求低房租而忽视了客流量，认为地段偏僻一些自己有办法引流，结果开业之后客流极少，引流也没有效果，坚持一段时间后失败。

铺铺旺小结

选址很关键，有人说好的选址是成功开店的一半，未尝没有道理，所以开店老板在选址时，需要调整好自己的心态，戒骄戒躁，抱着明确的目的去找店。

但同样选址也只是开店中的一部分，虽然很重要，但并不是开店的全部，店主也没有必要为了找一个完美的店在选址上死磕，哪怕有些缺点，但只要适合自己，就可以考虑拿下。

连锁企业门店拓展篇：开店选址“6大”知识要点及案例剖析

“开店选址”问题的关键是：如何以地利优势，取得较大的进店客流量和实际销售量。

为此，必须经常关注当地市区的城建动态，研究所在城市的市区发展方向和消费动向，调研在主要消费时段，沿街 *** 量的大小和主去向。笔者在日常工作中总结出了关于商铺选址的6点忠告：

1、要根据自己店铺的经营 *** 进行选址

选择店铺位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营 *** 。如果经营的是日化、副食等快速消费品，就要选择在居民区或社区附近；如果经营的是家具、电器等耐用消费品，就要选择在交通便利的商业区。此外，还要考虑自己的目标消费群体，是主要面向普通大众消费群体，还是主要面向中高阶层消费群体，简单的讲就是要选择能够接近较多目标消费群体的地方。通常情况下，大多数店铺适合选择在 *** 量比较大的街区，特别是当地商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。

2、要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置

很多城市为了便于交通管理，在一些主要街道会设置交通管制，例如单向通行、 *** 车辆种类、 *** 通行时间等等，店铺选址应该避免这些地方。也尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会 *** 对面的 *** 过来，即使你的店铺招牌做得再惹眼，对面的顾客也只能“望店兴叹”。交通方便是选择店铺位置的条件之一，店铺附近更好有公交车站点，以及为出租车提供的上下车站等。另外，店铺门前或附件应该有便于停放车辆的停车场或空地，这样会更方便顾客购物。

3、要选择居民 *** 、人口集中的地区，不要在居民较少和居民增长较慢的地区开店

人气旺盛的地区基本上都有利于开设店铺，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。城市新开发的地区，刚开始居民较少、人口稀少，如果又缺乏较多流动人口的话，是不适宜开设店铺的。虽然有时候在新建地区开店，可以货卖独家，但往往由于顾客较少，难以支撑店铺的日常运营。

4、要事先了解店铺近期是否有被 *** 的可能，房屋是否存在产权上的 *** 或其它问题

随着城市的快速发展，旧城改造是经营中可能遇到的，开设店铺首先要调查和了解当地的城市规划情况，避免在容易 *** 的“危险”地区设置店铺。在租赁房屋时，还要调查了解该房屋的使用情况，例如建筑质量，房屋业主是否拥有产权或其它债务上的 *** 等等，这些细节方面的忽略往往会导致店铺的夭折，自己带来巨大的损失。

5、要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类

一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己的不同特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆 *** 较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。店铺的座落和朝向也是十分重要的，店铺门面尽量要宽阔，朝北要注意冬季避风，朝西要注意夏季遮阳等等。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。长途汽车站、火车站和城市的交通主干道，虽然 *** 也很大，但客流速度较快，很多人目的不是购物，滞留时间较短，在这些地方开店，要根据自己的经营需要慎重选择。

6、要选择同类店铺比较 *** 的街区，或者选择适合自己店铺的专业市场

“货比三家”是很多人经常采取的购物方式，选择同类店铺集中的街区，更容易招揽到较多的目标消费群体，不要担心竞争激烈，相关店铺 *** 有助于提高相同目标消费群的关注。电子市场、花卉市场、建材市场等专业化程度较高的市场或商场，也是开设店铺的不错选择。需要注意的是，选择专业市场或商场开店，要考察这些市场和商场的管理水平、规模大小、在当地的影响力等因素，对规模较小、开业时间较短、管理水平差的，要谨慎入驻。

成功者的选址之道【案例】麦当劳、肯德基、幸福西饼屋

麦当劳和肯德基能够成为全球连锁快餐业的领跑者，除了经营有道之外，在店铺选址的策略上他们更是自有一套标准。他山之石，可以攻玉，希望他们的选址经验能够给您带来一些启示。

麦当劳选址的5项标准

1.针对目标消费群

麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐；在新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。

2.着眼于今天和明天

麦当劳布局的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布局考虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。

3. 讲究醒目

麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让 *** 感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。

4.不急于求成

黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈 *** ，重新布点。

5. 优势互动

麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品牌信誉较高的，如新安广场、津汇广场等。知名百货店为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。

肯德基的选址步骤

之一步：划分商圈——用数据说话

肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或 *** 公司收集这个地区的资料，有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。

商圈规划采取的是记分的 *** ，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算五分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分，这些分值标准是多少年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以天津为例，有市级商业型(和平路等)，区级商业型，定点(目标)消费型，还有社区型商务两用型，旅游型等等。

第二步：选择地点——在最聚客的地方开店

商圈的成熟度和稳定度也非常重要。例如规划局说某条路要开，在什么地方设立 *** ，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。

过去古语说“一步差三市”，开店 *** 差一步就有可能差三成的买卖。这跟 *** 动线( *** 活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。 *** 动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定 *** 。选址时一定要考虑 *** 的主要动线会不会被竞争对手截住。 *** 是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就有影响，如果是两个一样，那就无所谓。

幸福西饼屋的选址秘籍

幸福西饼屋的经营更多的应该是便民 *** ，所以选址时的商圈划分不要以服务半径为原则，而是以便利 *** 为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，就要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面。

幸福西饼屋的选址秘籍

1、居民区入口处或主要交通道路。幸福西饼屋的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。

2、面积 *** 在50—200平方米以内。这个面积 *** 是便利店的更佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如幸福西饼屋的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。

3、幸福西饼屋应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。

4、足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。

5、幸福西饼屋商圈半径为1500米，在方圆1500米的范围内至少有3000个商圈人口。

西饼屋选址秘籍：

1、商圈选择：品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。

2、立店障碍：要重视同种业态的相互竞争。立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。

3、建筑要求：框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。

4、面积要求：60—120平方米。

5、租金承受：知名企业可以承受10元/平方米?天以下租金，一般企业可以承受3—5元/平方米?天的租金。

6、租期：2年以上。

提示——以下地理位置不适合开设幸福西饼屋：

1、徒步5—7分钟到达的顾客不足3000人。

2、非顾客汇集的交通干道。

3、在马路上无法看到商店。

4、在地下或者是二层以上。

5、无法设立店铺门面和招牌。

6、店铺租金超过一天的销售额。

好了今天海健分享的门店拓展篇之开店选址“6大”知识要点，你学会了吗？

选址的五大要素分析

关于店铺选址，俗话说，“一步差三市”，意思是说开店选址差一步，导致的结果差异可能会差三倍。选对店铺，生意兴隆，财源广进，选错店铺，经营亏损，关门大吉。如何科学的进行店铺选址，进行充分的评估，就显得尤为重要。

商店的选址必须以选择适当的商圈作为基础，而商圈分析是店铺合理选址的基础工作，店铺在选择店址时，总是力求以较大的目标市场来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料。在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。

在开店过程中如何对意向店铺进行评估？评估的维度有哪些？

1. 商圈人口与购买力分析

一个商圈的人口数量预示着店铺的潜在客户的体量的大小，人口数量越多，也就是基数越大，潜在的消费客户也就可能越多，除了人口数量外，家庭状况也是影响消费需求的基本因素，商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的。每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。

家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个 *** 化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2. 聚客点分析

在商圈中，客人在某一个地方产生商业消费的密集地点，聚客点一般 *** 量较大，交通不便捷，有一些比较醒目的标志能够让消费者快速到达。居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口 *** 地火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口 *** 之处。体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

3. 商圈辐射小区，房价分析

店铺周边的小区的密集度，住户数量，是店铺的主要客源之一，所以关注周边小区的分布，以及住户数量至关重要，直接影响到店铺的未来收益。小区的房价间接的 *** 着该区域的居民的收入水平，这对店铺的目标 *** 有着重要意义，是面向中高端消费人群，还是低端人群。

4. 交通状况

商场选址必须调查交通情况，要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的 *** 质、交通联动。交通的便利 *** ，以及停车场的数量，距离，也是客源的影响因素之一。

5. 周边商业业态，形态分布

店铺所在商圈的业态是否丰富， *** 着该商圈的成熟度，业态种类越多，商圈各项设施齐全，更能引来更多的顾客前来消费，像餐饮，丽人，休闲娱乐，零售等齐全的商圈，一般是比较能 *** 大量的人群的。

数据来源：Data-dance ***

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产业新城选址要素分析

想创业，选址很重要 第1课——客户分析一 (原创)

身边好多朋友都有创业的想法，但耽于风险太大，迟迟不敢付诸行动。我从选址角度出发，为大家提供思路和 *** ，略尽绵薄之力。

当大家考察好一个项目后，就会进入选址决策，此时如何选店就是重中之重。相信愿意创业的朋友一定明白选址的重要 *** ，在此就不做赘述了。今天我们先讲选址的之一步动作:客户分析，为什么之一个动作是客户分析呢，因为只有我们了解我们的客户画像，我们才能更准确的找到适合我们的商圈。

客户分析的主要内容有:

①目标客群:我们的经营品类主要的适用人群是什么，这类客群容易在哪里 *** 是我们首要的功课

②客户距离分布:我们的店面经营品类直接决定了我们的客户的距离分布，比如我们经营奢侈品礼品，那么可能我们的客户会分布在整个城市， *** 地可能是 *** ，也可能是富人区。比如我们经营生鲜店，可能我们的客群只分布在一个社区。这项调查可以通过对项目的考察，或者消费者调研得出。

③客单价:客单价是顾客消费能力和商圈水平的直接体现，客单价越低，商圈越平民，但需要的客流量越大，反之也成立，但也有除特殊情况。

④客户年龄分布:不同经营品类对应不同的客群，比如 *** 用品店更好就要在学校附近。

⑤消费时段:客户销售的时段是一个关键要素，我们选址要考量客流量，顾客销售的高峰时段一定是我们客流量观察计数的关键时段。

其他客户分析详见下一篇 选址之客户分析二

优获云点之餐饮行业管理 *** 思考—餐饮店铺选址问题分析

后 *** 时代很多朋友开始进军餐饮业，餐饮选址问题频频被问及，优获云点也加紧分析十数年来的餐饮行业数据，为各位就店铺选址问题答疑解惑。

选择餐饮店铺位置需要综合考虑下列因素，并根据您的餐饮业务 *** 和目标受众做出明智的决策。同时，还可以进行实地调研和市场分析，以获得更准确的信息。

1. *** 量：可以根据街道等行政区域公布的常驻人口测算餐饮店铺服务半径内的人口数量，大致计算出消费基数，同时优先选择位于 *** 量较大的地区，如商业区、旅游景点、学校附近等，有助于吸引更多的顾客。

2. 客户群体：考虑店铺周边的客户群体，是否与您的菜品和 *** 相符。

3.竞争对手：分析周边竞争对手的数量、类型、 *** 和市场份额。避免过于密集的竞争，但也不要选择过于荒僻的地方。

4.租金和成本：评估租金和店铺运营成本，确保您的预算可以支持所选位置。在 *** 量与租金的权衡问题上要从紧考量，不可过于乐观。

5.交通便利 *** ：选择交通便利的位置，靠近公共交通站点或交通要道，方便顾客前来就餐。

6.周边配套设施：考虑周边的配套设施，如停车场、商超、娱乐场所、游园等，这些设施可以提升顾客的就餐体验。

7.人口结构和消费能力：了解周边地区的人口结构和消费能力，选择供给适合该地区客户群体的餐饮内容。

8.安全和环境：选择安全的地区，环境良好的位置有助于吸引更多顾客。

9.城市发展规划：选址要有前瞻 *** ，了解城市的发展规划，是否有新的商业区域或社区即将建设，这可能会影响未来的客流。

10.品牌 *** ：您的餐饮品牌 *** 也会影响位置的选择。高档餐厅可能更适合位于商业中心，而快餐店可能更适合在繁忙的购物区域。

11.趋势和创新：考虑餐饮行业的趋势和创新，例如外卖、虚拟厨房等，可能会影响店铺位置的选择。

12.可见 *** 和广告机会：选择容易被人看到的位置，有利于店铺的品牌宣传和推广活动。

13.区域特色和文化：如果您的菜品和店铺与周边区域的特色和文化相契合，会更容易受到当地居民的欢迎。

优获云点希望通过自身十数年的数据积累为餐饮从业者们揭开经营迷雾的一角。优获云点永远与餐饮业主在一起，我们会努力发掘餐饮业的各类知识、动态，让餐饮业主更快的提高，更好的服务于社会。

店铺选址四项基本原则分析 让生意更红火

在进行店铺选址工作中，整体来讲一定会遵循归纳以下四项原则：目标市场原则、容易接近原则、可见度高原则和投资预期目标原则。下面跟着房发现小编一起来领略一下这四大原则的魅力所在ba！

目标市场原则

任何企业公司或个体经营者，必须要根据目标市场，选择适当的地点，并根据周边客流量以及消费习惯消费喜好等等规划出店面合适的面积，并且选择相应的经营内容和服务档次。这个就是所谓的目标市场原则，从事的业态与选址地商圈情况越吻合，创业成功的几率就越高。

容易接近原则

例：快餐店或餐厅应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区，方便顾客来往；如果店铺门前有一排的绿化隔离或交通护栏隔离，那毫无疑问会影响到顾客的进店率进而就无法产生销售。快餐店或餐厅应按目标客群的动线、停留规律进行选址。毕竟绝大部分顾客都是以方便 *** 的消费需求来决定进入哪家店面的，方便进入自然就会有客流。

具有可见度原则

店铺的选址重中之重就是店铺的可见度了。可见度的意思是店面位置的可以让顾客发现的程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对餐厅的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。

在选之前提前观察好店铺的店招大小，未来店招的位置和形式等等。都是可以提升店铺可见度的技巧。例如:小编见过一家卖印象制品的店面，整个店铺的外立面都被装饰成一个大音箱的样子，这样的店面不仅能提升可见度，更可以吸引顾客眼球。

投资预期目标原则

我们在选址时，除考虑外部及内部因素外，还应考虑总投资的额度，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置的优越程度。如果总投资不能驾驭自己心仪的店面的话，应果断放弃，不然会给后续的资金链带来非常大的压力。

以上就是房发现小编分享的“店铺选址四项基本原则”，更多的精彩内容，欢迎关注“房发现”。

8步分析法 零售巨头宜家教你科学选址

作为目前世界上最顶尖的家居供应商，宜家家居有着一套十分科学、严谨的选址方案。它能够根据区域地理环境的特点，综合考虑资源配置、市场潜力、交通条件、地形特征、环境影响等因素，在区域范围内选择更佳位置。

在宜家内部，有一套基于选址的“八步分析法”，它充分考虑了每一个备选店址周边的交通状况、人口分布状况、经济分布状况，从而对每一个候选店址进行定量的评估，为选址决策提供辅助，提高决策效率，降低决策风险。下面我们来看看这八步分析法到底是什么！

之一步：划定有效商圈

商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。

商圈的大小，与消费者所购买商品的特 *** 、消费习惯、交通因素等有很大关系。

一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特 *** 、交通网的设立等一系列因素。

而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。

商圈包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。

中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%一70%。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度更高，每个顾客的平均购货额也更大，很少同其他商圈发生重叠。

次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%一25%。这是位于中心商业圈 *** 的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。

边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊品、选购品才会吸引他们的到来。

对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。

市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的。

要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉?雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。

第二步：商圈的顾客群调查

一个商圈的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。

对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特 *** 进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口；二是住户。两种人口对营业额的影响不同。

流动人口测定的一般 *** 是：

a.指定专人(更好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。

b.将几个时段 *** 定的流动人口数平均，得到每小时平均人数。

c.预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。

d.预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。

住户测定的 *** 是：

a.按商圈范围分层测定住户效。当前资料可从居民住宅区的居委会获得，未来资料可从 *** 有关部门获得。

b.根据远近距离估计入店串，之一商圈更高，第二商圈次之，第三商圈更低。

c.客单价预估则与入店率成反比，距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，其购买的单价通常较高。

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定 *** 的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的 *** ，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月万元左右的约占50%，5000—10000元的占10%，10000—15000元的占20%，人均月收入5000元以下的10%；人均月收入20000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

第三步：客流量的统计与评估

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。 *** 量的大小同该地上下车人数有较大关系，上下车客人数的调查重点为：

1.各站上下车乘客人数历年来的变化。

2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口 *** 地区。

3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口 *** 之处。

4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

第四步：商圈内的竞争店调查

在作商圈内竞争调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报。一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。

饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得：IRS=C*RE/RF

式中：

IRS——某商圈的零售饱和指数

RE——某商圈内消费者人均消费支出

C——某商圈内的顾客数

RF——某商圈内的商店数目

一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低，饱和指数越小，商圈的饱和度越高。

第五步：开业后营业额估算

营业额的估算应考虑：商圈内常住居民的购买量；商圈范围内企事业单位的购买量；流动顾客群的购买量；超级市场在商圈范围内的市场占有率等。

对于商圈内常住居民的营业额估计，可采用下式：

住户营业额估计＝户数*入店率*客单价。

之一商圈：80*45%*50=1800(元)

第二商圈：350*25%*58=5075(元)

第三商圈：600*10%*70=4200(元)

住户总营业额：1800+5075+4200=11075(元)

对于商圈内流动人口的营业额估计，可采用下式：流动人口营业额估计(元/时)＝每小时平均人数*客单价*入店率，将不同年龄层加总的预估营业额(元/时)乘上一个“常数”，即为每日流动客的营业额。便利店该常数值可设为20，而超市则可根据营业时间的长短来确定，如营业时间为12小时，则常数可设为10，原因是每天都会有一段离峰时间，扣除离峰时间，才比较接近事实。

第六步：合适的卖场面积确定

大型连锁一般对某种业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准。这一方面是为了树立统一的企业形象；另一方面也是为了使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用；第三方面也是为了使各连锁店的商品结构的基本一致 *** 而使采购成本和流动资金降低。

所以，要实现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。但是，由于完全标准化的店铺往往难以找到，所以对于不同业态的店铺可以设定一个范围，各公司在选址时，可根据预估的营业额指标，做一相应调整。

另外，企业还可根据预选 *** 周围环境(包括道路交通条件等)的实际变化，对店铺面积做一相应调整，以使其更接近于实际情况。

第七步：投资收益调查

通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。这项评估要注意长远 *** 的考虑，如10年以上。

①开店投资预估。开店投资主要包括：

a.设备，如冷冻、冷藏设备、空调设备、收银机 *** 、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。

b.工程，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻、冷藏工程、保安工程等。

c.包装材料，如营业 *** 和保沽 *** 消耗晶等。

d.设计费用，对连锁公司来说，这笔费用可大大节约。连锁公司总部应事先确定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。

②经营费用预估。经营费甩可分为固定费用与变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等;变动费用是指随 *** 额的变化96变化韵费用，如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。

上述各项费用究竟要控制在多少之内，无统一的标准，但最基本的前提是：毛利率要大于费用率。同时要注意以下各项：贷损控制在0.4%以。店员薪资总额不得超过总费用的一半;人事费用与销售额的比钶须小于7%；总费用与销售额的比例便利店要在18%以内(以25%的毛利率为基础)，超市要在12%以内(以17%的毛利率为基础)；总费用与总利润之比要维持在80%之内;固定费用占总费用的比例应为85%以上。

③损益平衡点分析。损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点，店铺即有盈利，低于此点即表示亏损。

第八步：决策评估

店址在进行了立地调查，对某些指标进行了估算后，还不能确定是否适合开店，只有对这些指标进行评估后，才能做出决定。

①比较法。即将 *** 的各种条件与销售业绩良好的商店比较，看看其优于 *** 的条件有哪些，劣于 *** 的条件有哪些。这样，企业就可以了解 *** 铺在同类市场上的地位以及不足之处。通过逐步改善，提高企业在市场上的竞争地位。

②市场占有率法。对于任何一个店铺来说，都有一个损益平衡点销售额的估计若此销售额所要求的商圈必要市场占有率比较低，则风险不高。反之，要求的市场占有率越高，风险越高。假设预选地的商圈规模为100万，只要销售额达30万即可达损益平衡点，即30%的商圈占有率，风险便不高。若销售额需达70万元才可达损益平衡点，而70%的商圈占有率是非常高难度的指标，万一有任何失误，极易蒙受损失。因而，在该地开店的风险就过高。

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